机场融资的蓝海——REITs
【专业分类】机场运营
1、据中国民用航空局发布的《全国民用机场布局规划》，到2020年，我国民航运输机场总数将达到244个，新增机场97个（以2006年为基数），再加上改扩建项目，未来几年机场行业对资金的需求将十分庞大：按照2006年年初静态投资成本估算，完成上述规划，共需要投资4500亿元。其中“十一五”末，民航运输机场总数将达到190个左右，新增机场45个左右，建设资金需求约1400亿元。
2、然而，目前我国机场建设项目的资金来源主要有财政拨款、专项基金（机场建设费、民航建设基金）、银行贷款、外资及机场自筹，融资缺口较大：
1）截至2005年，机场建设费共累计征收290.5亿元，从2006年实行新的机场建设费收取方式以来，近三年共收取资金约280亿元，与投资所需资金相差甚远
2）贷款和财政补贴仍是机场建设资金的主要来源，若不能及时拓展融资渠道，将给银行和政府财政带来较大压力
3、REITs兴起于美国，在美国房地产融资中扮演重要角色。如今，REITs的投资已经远远超过了传统的商业和工业地产的范畴，市场上出现了大量投资于停车场、大学宿舍、出租公寓、电影院、高尔夫球场、储藏室，甚至是监狱的REITs：
1） REITs是英文Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托）的简写，其本质是“地产证券化”，是一种类似共同基金，但投资标的物仅限于房地产，并以租金、利息为主要收入来源的投资工具。其基本运作模式和流程如下图所示：
图：REITs的基本运作模式
2）REITs的典型运作方式有两种：
a）由特定的公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等不同类型的房地产项目，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息、支付分红。
b）原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
3）对于REITs的三个主要参与方（投资者、REITs、投资组合），REITs具有以下优点：
a）对投资者来说，REITs成功将房地产投资拆小，并实现了证券化，为他们提供了一个进入房地产投资的渠道，使他们在不需要实质持有地产标的情况下获得地产租金与增值所带来的收益；另外，在符合一定设立和运作要求的前提下，REITs可以免交企业所得税，避免了双重征税，从而有效提高了REITs的投资回报率，增加了投资者的积极性：自1972年到2002年，美国REITs的年平均收益率为13.9%，高于S&P500、NASDAQ和道琼斯指数的平均收益率。
b）对REITs自身来说，由于其以稳定的租金收入为保障，风险较小，再加上前述的税收优惠、收益高等特点，很容易受到投资者的青睐，融资能力较强，利于其在市场上实现规模扩张。
c） 对投资对象来讲，REITs帮助他们实现了轻资产运营，使财务报表更加好看；同时通过将相关物业资产出售给REITs，投资对象能够迅速回收前期的巨额物业投资投入，转而可以将资金用于进一步的投资。
评论：
1、对比中国和其他国家机场融资的模式可以发现，目前我国机场建设项目融资较为困难：
1）机场的投资主体仍然比较单一，最大的投资者是国家和地方政府，通过市场方式融资的比例低
2）投融资资金缺口不断扩大，不能满足市场日益上升的需求
3）机场效益较差，特别是非航收入占机场收入比例低，导致内生资金缺乏，同时使得机场项目对民间资本缺乏足够的吸引力
2、拓展融资渠道，引入民间资本是解决我国机场建设投融资缺口的有效手段；而机场重资产、收益稳定的特点非常适合通过REITs方式进行融资：
1）普通的民间资本无法承受机场项目巨大的投资额和长久的投资回收期，但通过REITs，机场可以将自身拥有的全部或部分物业资产打包上市，在实现融资的同时，以机场租金为收入保障，提供给投资者长期、稳定的回报：
· 对机场来说，REITs帮助其实现了轻资产运营，通过REITs融到的钱可以用来投入到改扩建或新机场的建设中，缓解机场融资难的问题。
·对于投资者来说，像首都机场集团这种旗下拥有众多收益良好的资产的大型机场集团，其租金收入有稳定的保障，投资者可以获得稳定的投资回报。
· 对政府和监管者来说，REITs拓宽了机场的融资渠道，降低了机场对政府和银行资金的依赖，减轻了政府的财政负担。
2） 另外，相比整体上市、抵押贷款等融资方式，REITs更容易操作（在法律法规健全并允许的情况下），同时以租金为主要收入来源的商业模式风险小，更容易得到投资者的青睐，融资难度较小。
资料来源：
1、开锐咨询民航行业数据库
